Örököltél egy ingatlant, amit utána szeretnél eladni? Ebben a cikkben összegyűjtöttük a legfontosabb tudnivalókat, hogy:
- mire kell figyelni örökölt ingatlan eladása során,
- milyen adózási feltételeknek kell megfelelni és
- mik a buktatók a folyamatban.
Az öröklés folyamatára nemcsak anyagi, hanem jogi szempontból is érdemes felkészülni.
Ami fontos: egyenes ági öröklés során nem kell hazánkban adót vagy illetéket fizetni az örökölt ingatlan után. Viszont az ingatlan eladása során az értékesítés már személyi jövedelemadó (SZJA) köteles lesz.
A cikkből kiderül, hogy milyen esetben kell a teljes ingatlan értékre kifizetni a jövedelemadót és mikor, milyen feltételekkel csökkenthető ez az összeg.
Milyen költségek merülethnek fel örökölt ingatlan eladása során 2020-ban?
Egy ingatlan eladása során számos költség fel szokott merülni, amiről sokan nem is tudnak:
- ügyvédi költséget kell fizetni
- bizonsoy esetekben öröklési illetéket kell fizetni
- rendezni kell az összes közüzemi számlát
- saját költségen kell gondoskodni az ingatlan kiürítéséről (ingóságok, bútorok, berendezések), ha erre a vevő igényt tart
- jövedelemadót kell fizetni
Kis odafigyeléssel azonban legálisan lehet csökkenteni és optimalizálni ezeknek a költségeknek a mértékét.
Nézzük meg a teljes folyamatot lépésről lépésre.
Adó- és értékbizonyítvány: mi ez és mire jó?
Amikor valaki meghal, akkor sok esetben hagy örökséget maga után.
Ha az örökség részét képezi egy ingatlan is, akkor az ingatlan értékéről a Polgármesteri Hivatal Adóirodája adó- és értékbizonyítványt állít ki. Ez az adó- és értékbizonyítvány a hagyatéki eljárást lefolytató illetékes közjegyzőhöz kerül a tulajdoni lappal és a hagyatéki eljáráshoz szükséges összess irattal együtt.
Ezt követően ha végigmegy a hagyatéki eljárás, akkor jogerős hagyatékátadó végzés után a közjegyző a földhivatal felé is elküldi a szükséges papírokat, így az örökösök tulajdonjoga bejegyzésre kerül az ingatlan-nyilvántartásba.
Lényeges, hogy ilyenkor a benyújtás széljegyként megjelenik még meg a tulajdoni lapon. Ez lehetővé teszi, hogy aki lekéri a tulajdoni lapot a földhivataltól, az már láthatja, hogy a tulajdonjog bejegyzése már folyamatban van. Innentől kezdve már szerződés köthető az ingatlan eladására.
Mi az öröklési illeték?
Az öröklési illetéket haláleset során bekövetkező vagyonszerzés során kell fizetni. Az öröklési illeték az örökösnek juttatott örökség tiszta értéke után 18%.
Ha a hagyaték lakástulajdon vagy a lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog (pl haszonélvezeti jog), abban az esetben az öröklési illeték 9%.
Milyen esetben nem kell öröklési illetéket fizetni?
Léteznek olyan mentességi szabályok, amelyek esetében nem kell ingatlan öröklése esetén illetéket fizetni az örökös személye vagy a hagyaték tárgya miatt. Ilyen az az eset is, amikor az örökhagyó egyenes ági rokona vagy túlélő házastársa szerzi meg az örökrészt.
Az összes minősített esetet az 1990. évi XCIII. illetékekről szóló törvény tartalmazza.
Mikor adható el egy megörökölt ingatlan?
A megörökölt ingatlant elvileg attól a naptól kezdve el lehet adni, hogy jogerőre lépett a hagyatékátadó végzés, ez megérkezett a földhivatalba és a tulajdoni lapon megtörténik a széljegyzés. Ilyenkor fontos, hogy az ingatlan-nyilvántartásba az örökös még nincs bejelentve tulajdonosként. Ezért ilyen esetekben az ügyvéd vagy okiratszerkesztő közjegyző feladata, hogy ellenőrizze a jogerős hagyatékátadó végzés eredeti példányát, valamint megnézi, hogy ugyanez a dokumentum került-e benyújtásra a földhivatalba is.
Előfordul az is, hogy már akkor megtörténik egy szerződéskötés, amikor még zajlik a hagyatéki eljárás. Ilyen esetben viszont kizárólag előszerződést lehet kötni, amely tartalmazza, hogy akkor kötnek ténylegesen szerződést a felek, hogyha:
- az örökösök tulajdonjogát tényleg bejegyzik
- vagy jogerőre emelkedik a hagyatékátadó végzés széljegyzésre történő felvétellel.
Sok ingatlan eseteben előfordulhat, hogy a haláleset után felhalmozódnak kifizetetlen közüzemi számlák. Ezeket mindig az örökösnek kell rendeznie és az ingatlant olyan állapotban kell átadni, hogy nincs semmilyen tartozása. Emellett az is gyakori, hogy az ingatlanban megtalálhatóak a régi bútorok, berendezések. Ezeket is az örökösnek kell kiürítenie, saját költségén, ha erre a vevő igényt tart.
Jövedelmadó fizetési kötelezettség
Amikor valaki ingatlant örököl és azt eladja, akkor a két esemény között értéknövekményhez jut. Ennek a növekvménynek az adóztatását jelenti a jövedelemadó ebben az esetben. Az eladott örökölt ingatlant 15%-os személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség terheli.
Az öröklés a halál időpontjában megtörténik, míg az ingatlan megszerzésének időpontja az örökség megnyíltának napja. Azért fontos, hogy a két dátum különböző (is lehet), mert sok esetben a hagyatéki eljárás évekig is tarthat. Ez pedig befolyásolhatja az ingatlan hatóság által becsült értékét.
Amikor eladjuk az örökölt ingatlant, akkor a jövedelemadó alapját az alábbi módon kell kiszámolni:
- Jövedelemadó alapja = vételár – elszámolható és igazolt költségek
Vagyis a végső vételárból le kell vonni az igazolható és elszámolható költségeket. Ez lesz az adófizetési kötelezettség alapja.
Igazolt és elszámolható költségek:
- az ingatlan megszerzésére költött összeg és az ezzel összefüggő kiadások
- az ingatlanon végzett értéknövelő beruházások
- a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások (pl: az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg)
Fontos, hogy minden költséget számlával, hiteles bizonylattal vagy okirattal kell igazolni.
Érdemes tudni viszont, hogy a költségekkel csökkentett bevétel tovább csökken attól függően, hogy a lakás eladása mikor történik meg a megszerzéshez képest.
0-1. Átruházásra (eladás) a megszerzés évében vagy az azt követő (első, 1.) évben törétnik meg
- Ilyenkor a vételár – költségekkel csökkentett összeg 100%-a jövedelemnek
2. Ha az ingatlan megszerzését követő 2. évben történik az eladás
- Ilyenkor a számított összeg (bevétel – költségetk) 90%-a az jövedelem.
3. Ha a harmadik évben történik az eladás
- Ilyenkor a 60 %-a a jövedelem.
4. Ha negyedik évben történik az értékesítés
- akkor a (bevétel – igazolt költség) 30%-a számít jövedelemnek
5. Ha az ötödik évben vagy az után történik az értékesítés
- Akkor 0 % számít jövedelemnek.
Vagyis öröklés utáni 5. évtől kezdődően jövedelemadómentesen lehet eladni egy ingatlant.
A jövedelemadót tehát az alábbi módon kell megfizetni:
- eladási ár – költség – évekre vetített %-os korrekció
- az így kapott jövedelem alapján 15%-os SZJA fizetési kötelezettség jelentkezik.
Adóbevallási kötelezettség
Ha eladunk egy örökölt ingatlant, akkor azt az adóbevallásban a személyi jövedelemadó keretében önálló tevékenységből származó jövedelemként kell kezelni. És az adót is ez alapján kell megfizetni.
Tehát ha idén (pl. 2020-ban) eladsz egy örökölt ingatlant, akkor a következő évi (2021-es) adóbevallás során kell bevallani és megfizetni az összeget az állam felé a fenti számítási képlet alapján.
