Amikor ingatlankezelésről van szó, akkor jellemzően különböző létesítmények üzemeltetéséről vagy lakások kezeléséről szoktunk beszélni. De mi a különbség és a hasonlóság a két terület között?
Mit jelent a létesítményüzemeltetés?
Létesítményüzemeltetés – Az ingatlankezelés kapcsán legelőször a logisztikai, ipari, kereskedelmi ingatlanok, irodák üzemeltetőjére gondolunk, aki biztosítja a bérlő cégek számára az ingatlanban való komfortos napi működéshez a megfelelő infrastruktúrát (épületgépészetet, légtechnikát, őrzést, karbantartást, hibaelhárítást, vagy akár kertészetet) és az ingatlanban elérhető egyéb szolgáltatások (pl. portaszolgálat, éttermi szolgáltatás, gyermekmegőrzés stb. ) rendelkezésre állását és mindezt a tulajdonosok és bérlők számára a leghatékonyabban (magas minőségben, gyorsan, energia- és költségtakarékos módon).
Mit jelent a lakáskezelés?
Kicsit leegyszerűsítve:
A lakáskezelés (hosszú távon) legfőbb feladatai
- A lakás folyamatos kiadásának biztosítása – a lakás hirdetése különböző csatornákon, bemutatás a bérlőjelölteknek, a megfelelő bérlő kiválasztása és szerződéskötés
- Bérleti díj kezelése – Bérleti díj és rezsi, közös költség rendszeres beszedése a bérlőtől
- Közüzemi díjak kezelése – Közüzemi mérőórák állásának ellenőrzése, bejelentése a szolgáltatók felé, számlák fizetése
- A lakás rendszeres felügyelete – a bérlő a szerződés szerint lakja-e, a házirendnek megfelel, a lakás berendezéseit rendeltetésszerűen használja
- Bevételek, költségek nyilvántartása, adózási feladatok (negyedéves adóelőleg, éves adóbevallás)
- Az ingatlan karbantartása – rendszeres karbantartás, meghibásodások, bérlői igények kezelése
- Bérlőváltás kezelése – szerződésmegújítás, vagy kiköltözés lebonyolítása, a lakás állapotának felmérése kiköltözéskor, esetleges kauciófelhasználás
- Bérlői szerződésszegések kezelése– nem szerződésszerű használat, hátralékok behajtásaTársasházi képviselet -társasházi ügyek, kapcsolattartás a közös képviselettel
Ahol már elterjedt gyakorlat
A nyugat-európai országokban, és az Egyesült Államokban is nagyobb szerepe van a bérlakásoknak a hazainál. Németországban a lakosság 48%-a, míg az Egyesült Államokban 37% körüli arány lakik bérelt lakásban. Az USA-ban 2016-ig a bérlakásban lakó háztartások száma 9,72 m-val nőtt tíz év alatt, míg a saját tulajdonú háztartások száma 1,76m-val csökkent. (Forrás: Zillow). Az ingatlankezelésnek is éppen ezért nagyobb elterjedtsége van, a lakóingatlan kezelők támogatására még egy szakmai szervezet is létesült a National Association of Residential Property Managers (NARPM).
Az ingatlan kiadásához kapcsolódó szolgáltatások ezeken a fejlett piacokon még széleskörűbbek a fent felsoroltakon túl. Például igényelhető a kiadás előtt, a bankszámlától a facebook profilig minden részletre kiterjedő bérlő átvilágítás is, vagy az ingatlan felkészítése az eladás vagy bérbeadás előtt (home staging), a tulajdonos igényelheti a kezelőjétől a kilakoltatás lebonyolítását, vagy akár bírósági képviseletet peres ügyek esetén. A szolgáltatások között megtalálható továbbá a lakás és a benne lakó bérlő időleges megfigyelése is (home inspection).
Magyarországon hol tartunk?
Bár az elmúlt években kis mértékben csökkent hazánkban a saját tulajdonú lakások aránya, európai viszonylatban még így is magasnak számít. 2017-ben a lakosság 85%-saját tulajdonú lakásban élt, míg a bérelt és egyéb lakhatási módok képviselték a maradék 15%-ot. (Forrás: KSH) Ennek kulturális okai is vannak, a megkérdezettek szerint a hazai lakosság nagy része számára alapvetően a saját lakás jelenti az otthon biztonságát. (Forrás: OTP) A növekvő ingatlanárak miatt a lakásbérlés mint alternatív megoldás aránya növekszik, ugyanakkor a bérleti díjak is tovább növekedtek. Idén év elején Budapesten havi 140 ezer forint körüli volt az átlagos lakások bérleti díja (Forrás: Ingatlan.com). Kínálati oldalról pedig a kedvező hozamok miatt a befektetési célú lakásvásárlás 2018-ban is népszerű maradt.
A növekvő kínálat mellett is viszonylag szűk bérlakás piac nagy része viszont még mindig szürke vagy fekete zónának számít, emellett kevésbé folyik szabályozott keretek között. Gyakran előfordul, hogy a felek nem kötnek szerződést, nem mindig kérnek kauciót, a tulaj nem ad számlát/bizonylatot. Emellett még szerződés mellett is gyakoriak az elrettentő történetek a vitás helyzetekről, elmaradt fizetésekről, a lakás teljes lelakásáról. Másrészről a nem szabályozott jogok, kötelezettségek, folyamatok a bérlők számára is gyakran kiszámíthatatlanságot okoznak.
Ki kezeli a lakást?
A hazai gyakorlatra jellemző, hogy a lakáskiadás általában nem professzionális keretek között, arra specializált szereplő bevonásával működik. Legtöbb esetben a tulajdonos maga, esetleg az ingatlan adásvételében résztvevők – az ingatlanközvetítő, vagy az ügyvéd – vállalják el a kezeléssel járó feladatokat.
A lakások nagy része saját kezelésű, azaza tulajdonosok hirdetik, adják ki és kezelik, de saját kezelésbe értjük azt is, ha ezeket a feladatokat családtag, ismerős „szívességként „végzi a tulajdonos számára, erre is akad számos példa. Ugyanakkor jelentős rész a kiadó lakás hirdetését, a bérlő kiválasztását, majd a lakás kezelését is külső szolgáltatóra bízza. Lakáskezelést végeznek egyes ingatlanirodák is, az értékesítői és bérbeadói közvetítő tevékenység mellett. Külföldi befektetők esetében a lakáskezelést gyakran az ügyvéd végzi, aki a szükséges okiratok elkészítése mellett elvállalja az ingatlankiadással járó egyéb teendőket is. Emellett már több, kifejezetten lakáskezelésre specializálódott szolgáltatót is igénybe lehet venni, amelyek akár egy-egy lakást, vagy a tulajdonos újépítésű fejlesztésből megvásárolt többlakásos befektetését is kezelik. A lakáskezelésre specializálódott szereplők és az általuk kezelt lakások száma ugyanakkor még alacsony.
Miért jó az ingatlankezelő a tulajdonos számára?
A bérbeadott ingatlan egy befektetés a tulajdonos számára, minden kiadatlan hónap, minden rosszul megválasztott bérlő, akár a lakbér hátralékon, vagy a lakás megnövekedett amortizációján keresztül a befektetés hozamát csökkenti. A jól megválasztott lakáskezelő biztosítja, hogy a lakás, mint befektetés jó kezekben legyen, és megfelelő hozamot biztosítson a tulajdonos számára. Emellett időt és energiát takarít meg a tulajdonos számára, akinek jóformán nincs más dolga, mint várni, hogy a lakbér megérkezzen a számlájára, és nem kell vesződnie a lakás műszaki karbantartásával, az adminisztrációs teendőkkel sem. Ez különösen akkor előnyös, ha a tulajdonos más városban, vagy akár más országban lakik.