Ingatlan ajándékozás: az ingatlan utáni adózás kikerülése?

Sokak szerint az ingatlan ajándékozás egy kiskapu arra, hogy kikerüljük az ingatlanadót. Viszont nem mindegy, hogy kinek és mit ajándékozunk.

Sokak szerint az ingatlan ajándékozás egy kiskapu arra, hogy kikerüljük az ingatlanadót. Az viszont egyáltalán nem mindegy, hogy kinek és mit ajándékozunk, ezáltal pedig mennyi az ajándékozás utáni illeték. 

Ingatlan ajándékozás jelentése

Mi az az ajándékozás? Ajándékozás során ingó- és ingatlan tulajdonunkat bizonyos esetekben adó- és illetékfizetési kötelezettség nélkül ajándékozhatjuk közeli hozzátartozóknak, magánszemélyeknek, szervezeteknek – vagy akár az államnak. Termőföldet ugyanis csak közeli hozzátartozónak, az államnak, vagy az egyház számára lehet ajándékozni, cégnek vagy más magánszemélynek nem.

Ha az ajándékozás tárgya meghaladja a 150000 forintot, akkor közjegyző (vagy ügyvéd) által hitelesített igazolásra van szükség ahhoz, hogy megtörténhessen az ajándékozás.

Az ingatlan ajándékozás nem csak arra jó, hogy alacsony költség mellett menjen végbe a tulajdonoscsere, hanem arra is, hogy halál esetén felgyorsítsa és biztosítsa a hagyatéki eljárást. Az ajándékozási szerződés ugyanis kiköthető úgy is, hogy csak halál esetén lép érvénybe, tehát szinte végrendeletként funkcionál.

Ajándékozási szerződés tartalma, az ingatlan ajándékozás menete

Az ajándékozási szerződésnek tartalmaznia kell:

  • a felek személyes adatait (születési hely és idő, anyja neve, stb.)
  • az ajándékozás tárgyát (pontosan meghatározva: helyrajzi szám, utca és házszám, földhivatali tulajdoni lap másolata – tehát a bejegyzett haszonélvezeti jog, tartási szerződés, vagy több tulajdonos esetén a tulajdoni hányad megjelölése is fontos)
  • állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatot
  • a hatályba lépés idejét és feltételeit (ilyen lehet például a halál, vagy a 18. életév betöltése)
  • a fentebb is említett közjegyzői ellenjegyzést
  • keltezés és a felek hitelesítése

Fontos, hogy ajándékozni csak a földhivatalban bejegyzett tulajdonos tud, ezért ha például a nagyszülők egyike valamilyen oknál fogva kizárólagos tulajdonos, akkor házastársa sem ajándékozhat helyette. 

Ha pedig az ajándékozott kiskorú, akkor szülőjének/törvényes gondviselőjének is hitelesítenie kell a szerződést.

Az ajándékozás menete tulajdonképpen három részből áll:

  • a szerződés megkötéséből
  • igény esetén az ajándékozó haszonélvezeti jogának megállapításából (gyakori ugyanis, hogy az ajándékozó nagyszülő magának haszonélvezeti jogot tart fenn, hogy az ingatlant haláláig ő használhassa)
  • a változás bejelentése a NAV-nak és a földhivatalnak – mindkettőt 30 napon belül kell megtenni.

Ingatlan ajándékozási illeték

Az ajándékozási illeték mértéke lakóingatlanok esetében 9%, nem lakóingatlan vagy ingóság esetén pedig 18%.

Ez a kiindulási pont – a családon belüli ajándékozásra viszont más jogszabályok vonatkoznak. 

Családon belüli ingatlan ajándékozás

Nem mindegyik hozzátartozó számára lehet illetékmentesen ajándékozni. Nem tartozik ugyanis a közeli hozzátartozók közé 

  • az unokatestvér
  • az élettárs, vagy jegyes
  • a keresztszülők
  • és a nagybácsi/nagynéni sem.

Az ő esetekükben ugyanúgy a 9/18 százalékos illetékfizetési kötelezettség áll fenn.

Nincs viszont ingatlan ajándékozási költség akkor, ha az ajándékozott

  • házastárs
  • egyeneságú rokon (nagyszülő-szülő-gyerek)
  • testvér

Ilyenkor az ajándékozott illetékmentességet élvez.

Vannak olyan esetek is, amikor tilos a családon belüli ajándékozás

Kiskorú ugyanis nem ajándékozhat, hogy elkerülhető legyen a visszaélés. Tegyük fel, hogy a nagyszülő az ingatlanát a kedvenc unokájának ajándékozta – ezzel széleskörű nemtetszést keltve a családban. Akárhogy is: bármennyire jogos (vagy nem) a család ellenérzése, az ajándékozott unoka egészen addig nem ajándékozhatja azt tovább (még akkor sem, ha tényleg szeretné) szüleinek vagy testvéreinek, ameddig nem lett nagykorú. 

Ingatlanadó fizetés: mikor kell – mikor nem kell?

Ajándékozás esetén csak illetékfizetési kötelezettség állhat fenn, hiszen az adót legtöbb esetben nem kell fizetni, mivel az ajándékozónak nem lett semmilyen bevétele. 

Fontos viszont, hogy az ajándékozástól számítva 5 éven belül az adózási törvényeknek megfelelően kell adózni, amennyiben értékesítik az ingatlant, tehát ha 5 éven belül kívánjátok eladni a lakást, akkor nem érdemes előtte elajándékozni.

Ha mégis érdekelnek az adózási kérdések, Török Dávid gyémántfokozatú ingatlanszakértőt javasoljuk, aki több száz eladott ingatlannal az ingatlanpiac egy kikerülhetetlen szereplője: így az ingatlan eladás utáni adózás témájában írt cikke is tökéletes választ adhat a kérdéseidre.

Ingatlan ajándékozási szerződés felbontása

Az ajándékozási szerződés nem felbonthatatlan. Vannak esetek, hogy 

  • a felek közötti viszony megromlik
  • az ajándékozó eladósodik, így el kell adnia az ajándék tárgyát
  • az ajándékozott megkárosítja hozzátartozóját.

Ilyenkor az ingatlan ajándékozás visszavonható, érvényteleníthető. Az sem példátlan továbbá, hogy az ajándékozás már megtörtént – de az ajándékozó ellehetlenült életkörülményei miatt az ajándékot visszakövetelheti. 

Az ingatlan ajándékozási szerződés felbontása kényes (és kényelmetlen) téma lehet, ha viszont sor kerül rá, érdemes előtte jogász segítségét kérni. Vannak olyan esetek is, mikor bejegyzett elővásárlási jog miatt támadják az ajándékozót: az ajándékozási jog viszont erősebb, mint az elővásárlási jog.